Bisnis kontrakan emang ngejanjin pendapatan pasif yang lumayan gede. Apalagi harga properti selalu naik tiap tahunnya, sementara permintaan juga terus naik.
Tapi bisnis kontrakan tuh nggak cuma buat mereka yang udah investor properti aja. Kamu yang masih pemula juga bisa banget coba. Nah, berikut ini ada beberapa tips biar sukses berbisnis properti.
Perhatikan Kualitas Rumah
Pertama-tama, yang harus diperhatiin tuh kualitas rumah yang mau dikontrakin. Pastikan rumah itu pake material terbaik. Ini penting banget buat naikin nilai sewa rumah.
Kalau rumahnya bagus dan nggak ada kerusakan, penyewa juga bakal seneng dan nyaman tinggal di situ. Kamu juga jadi lebih hemat karena nggak perlu sering-sering renovasi rumah.
Pilih Lokasi yang Strategis
Milih rumah yang lokasinya strategis tuh penting banget buat bisnis kontrakan. Lokasi strategis artinya rumahnya deket jalan raya, pasar, sekolah, atau fasilitas umum lainnya.
Jadi sebelum beli rumah, pastiin dulu lokasinya strategis atau nggak. Jangan cuma tergiur harga murah tapi lokasinya kurang oke, nanti susah dapet penyewa.
Desain yang Bikin Mata Tertarik
Desain rumah juga bisa jadi daya tarik tambahan. Sekarang lagi tren banget desain rumah minimalis atau sederhana.
Buat keluarga yang punya anak-anak, desain rumah yang aman jadi pertimbangan utama. Selain itu, sirkulasi udara yang lancar juga penting buat kenyamanan tinggal.
Tetapkan Biaya Sewa yang Wajar
Biaya sewa jadi salah satu pertimbangan utama calon penyewa. Sebaiknya tentuin harga sewa yang sesuai dengan harga pasaran di sekitar lokasi. Lakukan survei harga sewa di sekitar rumah yang mau dikontrakin.
Kalau harga sewanya kurang pas, bisa pake rumus capitalization rate buat nentuin harga sewa. Rata-rata capitalization rate rumah tuh tiga sampai lima persen per tahun.
Misalnya, kamu beli rumah seharga Rp400 juta, maka 5 persen dari Rp400 juta itu Rp20 juta per tahun. Biasanya rumah disewain minimal satu sampai dua tahun. Kamu bisa naikin harga sewa kalau emang perlu.
Tentukan Target Pendapatan
Sebelum mengontrakkan properti, cari tahu dulu harga pasarannya. Kamu bisa patokin harga sewa berdasarkan lokasi dan kualitas rumah.
Misalnya, kamu beli rumah seharga Rp400 juta, dan dari riset di area sekitar bisa dapet harga Rp2 juta per bulan, berarti pendapatan per tahun bisa Rp24 juta.
Perhitungan Pengeluaran Tahunan
Hitung juga pengeluaran tahunan yang harus dikeluarin pemilik properti, biar nggak rugi. Ada dua jenis pengeluaran, yaitu tetap dan tak terduga.
Pengeluaran tetap termasuk pembayaran pajak, asuransi, dan perawatan rutin properti. Pengeluaran tak terduga tuh kayak dana darurat buat kerusakan besar di rumah.
Siapin dana darurat yang sama besarnya dengan pengeluaran tetap. Misalnya, pengeluaran tetap Rp3,5 juta, berarti biaya tak terduga juga Rp3,5 juta.
Kalau dihitung per tahun, kamu cuma dapet Rp17 juta dari Rp24 juta, itu juga kalau ada yang nyewa rumah kamu. Kalau nggak ada yang nyewa, biaya itu harus keluar dari kantong pribadi.
Fasilitas Primer dan Unggulan
Penyewa pasti pengen fasilitas yang lengkap di hunian yang dikontrak. Jadi, lengkapi rumah kontrakan dengan fasilitas primer seperti furnitur, televisi, AC, dan lain-lain yang bikin penyewa betah. Dengan fasilitas lengkap, kamu bisa pasang harga sewa lebih mahal.
Internet sebagai Nilai Tambah
Zaman sekarang internet jadi salah satu kebutuhan pokok. Dengan menyediakan fasilitas internet di rumah kontrakan, kamu bisa naikin nilai sewa.
Apalagi kalau lokasinya deket kampus atau perkantoran, ini bakal jadi nilai plus buat penyewa yang butuh internet buat kerja atau kuliah.
Surat Perjanjian yang Penting
Kalau udah cocok sama penyewa, jangan lupa siapkan surat perjanjian. Surat perjanjian ini sering diabaikan padahal penting buat jaga privasi dan hak-hak pemilik rumah serta penyewa.
Isi surat perjanjian bisa diubah sesuai kebutuhan, tapi umumnya mencantumkan kewajiban penyewa dalam membayar sewa, menjaga kebersihan, merawat rumah, dan menjaga perabotan milik pemilik asli rumah.
Kelebihan Bisnis Kontrakan
Ada banyak kelebihan yang bikin bisnis kontrakan diminati masyarakat. Salah satunya adalah properti masih jadi investasi yang menjanjikan di masa depan. Berikut penjelasan lebih lengkap.
1. Banyak Peminat Rumah Kontrakan
Perekonomian kelas menengah yang diisi orang usia muda bikin mereka lebih sadar buat hidup mandiri dan terpisah dari rumah orang tua, apalagi buat yang udah berkeluarga.
Tapi biasanya mereka belum punya cukup dana buat beli rumah, jadi nyewa rumah jadi opsi terbaik. Minat nyewa rumah di kota-kota besar masih tinggi, apalagi kalau rumah kamu deket fasilitas umum. Nilai sewa rumah kamu bakal naik.
2. Harga Sewa Terus Meningkat
Harga properti terus naik tiap tahunnya, baik buat dijual maupun disewain. Disarankan buat nyewain rumah nggak kurang dari 5 persen harga jual rumahnya. Tapi ini juga tergantung kondisi, lokasi rumah, dan rencana pembangunan di sekitarnya.
3. Capital Gain Relatif Tinggi
Capital gain adalah keuntungan yang kamu dapet dari investasi. Investasi rumah biasanya lebih untung dibandingkan investasi lainnya, misalnya tanah.
Tanah kosong nggak punya manfaat langsung, jadi capital gain-nya juga kecil. Tapi kalau investasi rumah, manfaatnya langsung kerasa, jadi capital gain-nya lebih besar.
4. Perawatan Dapat Dibebankan ke Pengontrak
Perawatan ringan bisa dibebankan ke penyewa rumah. Tapi ini harus disepakati di awal kontrak biar nggak ada perselisihan. Untuk perawatan yang lebih besar dan mahal, bisa disepakati bersama.
5. Menjadi Agunan
Rumah bisa dipake buat agunan pinjam uang dari bank, terutama dalam jumlah besar. Jadi rumah bisa jadi pendapatan pasif sekaligus agunan pinjaman.
Kekurangan Bisnis Kontrakan
Walaupun banyak kelebihannya, bisnis kontrakan juga punya kekurangan yang perlu dicermati.
1. Risiko Rumah Tidak Terawat
Ini tergantung tanggung jawab penyewa. Kalau penyewa nggak bertanggung jawab, rumah bisa rusak. Risiko ini bisa diminimalisir dengan seleksi calon penyewa yang baik dan bikin kesepakatan di awal kontrak.
2. Capital Rate Cenderung Kecil
Capital rate adalah perolehan bersih dari aset dan biayanya. Capital rate bisnis kontrakan cenderung rendah karena harganya udah ditentukan sejak awal dan nggak ada biaya tambahan lain buat pemilik rumah.
Banyak yang bilang capital rate rumah kontrakan tuh tiga sampai lima persen. Kalau dibandingin sama kios atau ruko, capital rate-nya lebih rendah.
3. Periode Sewa Pendek
Periode sewa rumah relatif lebih pendek dibanding jenis investasi properti lainnya. Rata-rata orang nyewa rumah selama satu atau dua tahun.
Tapi tetap ada kemungkinan penyewa memperpanjang kontraknya sampai beberapa tahun. Dibandingkan ruko, kios, bahkan tanah, masa sewa rumah lebih pendek karena properti itu dipake buat usaha.
4. Ada Risiko Rumah Digunakan untuk Hal yang Negatif
Banyak kejadian yang bertentangan dengan norma atau hukum terjadi di rumah kontrakan, kayak yang sering kita denger di berita. Hal-hal semacam ini bisa meresahkan warga sekitar karena rumah kontrakan sifatnya lebih bebas.
Sebagai pemilik asli rumah, kamu bisa kena teguran dari warga. Solusinya adalah seleksi calon penyewa dan buat kesepakatan yang menguntungkan kedua belah pihak.
